I centri storici penalizzati da mancanza di viabilità e parcheggi

di Paolo Bellini

La crisi del settore immobiliare è anche testimoniata dai prezzi dei Negozi. Infatti oggi sul mercato vi sono occasioni uniche di acquisto di unità immobiliari con vetrina, un tempo impensabili. A parte la zona commerciale per antonomasia, rappresentata dalla parte del Corso del Popolo che va da Piazza Matteotti fino al palazzo ex ENEL, i prezzi dei negozi sono calati a picco.La differenza è evidente: si va dai 4.200 euro/mq per i negozi con vetrina sul Corso del Popolo nel capoluogo ai 2.000 euro/mq per negozi sempre in Rovigo ma situati in altre posizioni.La colpa è dei centri commerciali? In parte si, ma in parte il fenomeno è dovuto ad un insieme di fattori come: la scarsità di parcheggi nel centro, la viabilità, la mancanza di iniziative di aggregazione, i continui lavori in corso. Oggi il consumatore preferisce ancora la comodità del centro commerciale fuori città a scapito delle realtà nel centro cittadino. Solo la creazione di centri commerciali “naturali”, anche detti centri commerciali di strada potranno far invertire la rotta, in quanto capaci di far riassumere il ruolo di attrattiva anche al piccolo negozio specializzato. In alternativa c’è chi dice che bisogna pensare ai centri ricavati in palazzi storici  progettati come una sorta di magazzini Harrods nostrani, da realizzare “in verticale”. L’importante è che in una soluzione o nell’altra vi sia l’ampia gamma di offerta commerciale che va ad individuare in queste realtà alternative al centro commerciale come: la ristorazione, l’abbigliamento, gli accessori per la casa, la pulizia e l’igiene della persona. Senza dimenticare i centri medici, i saloni di estetica, di parrucchiera, di fitness e di massaggi, oltre ai servizi di primaria utilità. Va da sé che sia a Rovigo che nelle città principali della provincia i prezzi dei negozi sono crollati. Oggi si acquista un negozio di 50 metri quadrati, con vetrina e servizi al prezzo di 100 mila euro ad Adria, di 95 mila euro a Porto Viro, di 80 mila euro a Badia Polesine e di 75 mila euro a Lendinara. In alcuni comuni sono più i negozi chiusi che quelli in attività. Un esempio su tutti via Varliero a Lendinara, un tempo perla del commercio altopolesano, oggi con 11 negozi chiusi su una totalità di circa 30 unità. Un fatto eclatante è anche registrare che 8 negozi del centro commerciale La Fattoria sono chiusi. In pratica 8 attività operanti nel Centro più importante della provincia hanno chiuso i battenti: che sia la prova della crisi in atto!

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Gian Luca Burattelli

Dopo aver analizzato le vendite immobiliari in Italia oggi soffermiamo la nostra attenzione sul fenomeno dei Mutui ipotecari. Infatti la crisi del settore porta con sé un calo delle vendite, iniziato nel 2007, frutto anche della stretta creditizia e della difficoltà che si incontra ad ottenere dalle Banche mutui per l’acquisto della casa. Il 2009 parte con una flessione del volume di erogazioni, a favore delle famiglie italiane, con un calo in media del 15% rispetto al 2008. Questo è quanto si ricava dai dati di Banca d’Italia che riportano anche il rallentamento del mercato per i mutui di sostituzione e surroga. Guardando i trimestri il 2009 apre con un meno 22% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente. Il secondo trimestre con meno 13% e il terzo con meno 10%. Che si stia invertendo la rotta? Da un’indagine presso le principali agenzie immobiliari italiane si conferma che la richiesta di case è in aumento anche se le conclusioni stentano a formalizzarsi. Vuol dire che i clienti ci sono ma per un insieme di fattori non si concludono gli affari. Le principali cause di questo fenomeno sono: lo sconto atteso sul prezzo, la difficoltà di accendere un mutuo, la precarietà del lavoro e una prospettiva non certo rosea nel futuro prossimo dell’economia. Il mutuo medio richiesto, a livello nazionale, è di 117 mila euro che nel Nord Est si attesta sui 126 mila euro mentre al Sud sui 103 mila. Questo è dovuto ai prezzi delle case nelle due macro aree: al Nord si aggirano sui 175 mila euro mentre al Sud si attestano su 130 mila. E pensare che il basso livello dei tassi d’interesse, oggi sul 2,5% per il variabile e il 5% per il fisso, potrebbe indurci a pensare che i mutui siano più facili da ottenere. Ciò, purtroppo non è così. Le banche non erogano più come un tempo: basta avere qualche ritardo di pagamento di rate di mutuo e l’erogazione del finanziamento diventa … un sogno!

Questa settimana diamo un’occhiata al volume delle compravendite immobiliari del settore residenziale per capire la crisi e come se ne uscirà. Sì! Perché dai dati storici e dall’andamento delle vendite si può prevedere come si svilupperà il mercato nel breve, nel medio e nel lungo periodo. Gli anni presi in considerazione vanno dal 1985 fino al 2008. Dall’analisi dei dati si nota chiaramente il lungo ed intenso ciclo positivo di crescita del mercato nel decennio 1996-2006, anno in cui le compravendite hanno raggiunto il massimo storico di 845.051 con un incremento del 75% circa rispetto al ‘96. Interessante il quinquennio di stabilità rappresentato dal 1992 al 1996 con una media di 500 mila atti all’anno che segue il picco registratosi nel 1991 con quasi 600 mila vendite. L’inversione di tendenza inizia a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’area del Nord-Est, quella in cui si registra la diminuzione maggiore,( -17,3%), mentre il calo risulta più contenuto nel Sud ed Isole (-11,6% circa). Il calo delle vendite del mercato residenziale risulta  particolarmente accentuato nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo ” di vacche grasse”in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord-Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) ed anche nel Nord-Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%). Lo studio di questi dati ci porta a prevedere un calo fisiologico del mercato ancora per un paio d’anni, fino a raggiungere la quota di 600 - 700 mila vendite annue. Questo livello di transazioni ci riporta al dato di mercato del 2001 - 2002 momento in cui si è registrato l’aumento esponenziale delle vendite sulla scia dei soldi facili e delle dismissioni del patrimonio pubblico. Quindi dall’euforia registrata nel periodo 2002 - 2006, dove sia i prezzi che le vendite sono schizzate a dati impensabili, si dovrebbe tornare ad una sorta di “normalità” di mercato con un livellamento in basso dei prezzi ed una bonifica sostanziale dei soggetti che affrontano l’acquisto della casa. Dalchè il 2010 e il 2011 saranno anni ancora di livellamento in basso delle vendite, con un 2013 - 2018 invece di controtendenza al rialzo. Cosa fare? Costruire sempre meglio, a prezzi più bassi, riducendo le superfici e aumentando la qualità di base. Alle Banche il compito di finanziare gli acquisti magari sollecitando il Governo per le garanzie da dare alle giovani coppie ed agli acquirenti con il solo reddito da lavoro.

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Il fenomeno può essere sintetizzato nelle seguenti percentuali:

- meno 13,7% per immobili ad uso abitativo

- meno 9% per quelli ad uso artigianale, commerciale e industriale

- meno 10,4% per gli immobili ad uso ufficio

- meno 12,7% per i fabbricati rurali.

Dal punto di vista delle aree territoriali il fenomeno registra una diminuzione di vendite suddivisa nel modo seguente:

- meno14,7% nelle regioni settentrionali

- meno14,2% nelle regioni del centro

- meno 9,9% in quelle del mezzogiorno.

Sul campo dei mutui nel corso del 2009, vi è stata una diminuzione dei mutui ipotecari pari al 16,7% . Anche per i mutui il calo più forte si ha nel mezzogiorno (-17,3%), mentre il Nord e il Centro registrano una diminuzione, rispettivamente,del 16,2% e del 15,0%.

Sono oltre un milione gli atti di locazione in Italia

di Paolo Bellini

Anno nuovo certificazione nuova! Sembra una battuta ma invece è realtà. A partire da Luglio 2010 anche nei casi di locazione di immobili è necessario che il locatore (proprietario) presenti l’Attestato di Certificazione Energetica (ACE).  Infatti se ricordate dal al 1° luglio dello scorso anno è scattato l’obbligo dell’Attestato nelle compravendite immobiliari ed in tutti gli atti di trasferimento oneroso di edifici o singole porzioni, come previsto dall’articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del Dlgs 192/2005. Ora eccoci alle prese con l’obbligo nelle locazioni. Si! Se si “affitta” una casa è necessario rivolgersi ad un professionista per farsi redigere un Attestato di Certificazione Energetica. Ma che cos’è questo Attestato? E’ un documento nel quale si attesta la prestazione in termini di energia assorbita dell’edificio con indicati i parametri energetici caratteristici del sistema edificio-impianti. Nell’ACE vengono altresì indicati la classe energetica di appartenenza dell’edificio oltre a possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche. Questo documento, ricordiamo, deve essere necessariamente predisposto ed asseverato da un professionista accreditato, estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio. L’Ace ha una validità? Si! Vale 10 anni a partire dal suo rilascio e va aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione dell’edificio o dell’impianto in termini di assorbimento di corrente. Ma tutti gli edifici necessitano dell’ACE? No! Per alcuni edifici non è necessario redigere il documento come: gli edifici inagibili, gli edifici che ugualmente non comportano un consumo energetico (portici, legnaie, ecc.)., gli edifici privi di qualsiasi impianto (per i quali non si può in alcun modo calcolare la prestazione energetica), i fabbricati isolati, con una superficie utile totale inferiore a 5 metri quadrati. E ci sono multe da pagare se non si presenta l’ACE dal notaio? No! Al momento e nelle Regioni che non hanno una specifica normativa in materia non vi sono sanzioni pecuniarie all’orizzonte. Rimane però l’obbligo di Legge di predisporre l’ACE, che può essere consegnato all’acquirente anche dopo il rogito, purché detta pattuizione sia riportata nell’atto pubblico. Ma l’atto è valido comunque? Si! Il DLgs 112/2008, abrogando i commi 3 e 4 dell’articolo 6 del DLgs 192/2005, ha eliminato la sanzione della nullità del contratto di compravendita per chi non avesse allegato la certificazione al rogito. Ma ha mantenuto l’obbligo di dotare l’immobile di una certificazione. Pertanto, la violazione dell’obbligo di consegnare la certificazione, anche se non può invalidare l’atto di trasferimento, può essere fonte di responsabilità civile del venditore verso l’acquirente, quanto meno per la mancata informazione sull’inesistenza del documento. E quindi trattandosi di un obbligo previsto da una disposizione legislativa, l’acquirente o il conduttore da luglio prossimo hanno il diritto di sapere che non è stato rispettata la Legge e conseguentemente agire in sede di trattativa sul prezzo. Conviene quindi dotarsi dell’ACE anche se non si ha intenzione oggi di vendere o di affittare la casa: tanto dovessi farlo sono pronto con il mio attestato. Dove ci si rivolge per avere l’ACE? Da studi e professionisti abilitati. Per avere informazioni e preventivi in merito è sufficiente mandare una mail a: aceinforma@gmail.com .

Milano la più cara, Rovigo la più conveniente

di Paolo Bellini

Il costo di costruzione di una casa dovrebbe essere identico in tutta Italia. Invece non è vero! Come certificato da un’indagine svolta tra gli operatori immobiliari del Veneto e delle due metropoli, Roma e Milano, i dati ci indicano che il costo unitario, a metro quadrato, cambia a seconda della città e della zona. Infatti se per realizzare ex novo un fabbricato nell’hinterland milanese servono almeno 2.350 euro/metro quadrato, a Roma si costruisce con 2.200 euro/mq. Nel Veneto le cose cambiano e si va dai 2.000 euro/mq per Venezia città, dove il solo smaltimento dei detriti è opera dispendiosa, ai 1.800 euro/mq di Belluno, caratterizzata da costruzioni in legno e rispettose della tipicità montana. A Treviso si costruisce con 1.380 euro il metro quadrato, un po’ meno a Padova con 1.350 euro/mq e Vicenza coni 1.400 euro/mq. Fanalino di coda è Rovigo con i sui 1.100 euro/mq a dimostrazione che le nostre imprese hanno ridotti margini di guadagno, nonostante i costi delle materie prime siano sostanzialmente uguali. Va detto che in Polesine vi è una tecnica costruttiva “semplice” e meno dispendiosa che in altre zone: basti pensare come sia meno rilevante la problematica sismica degli immobili considerato che sono pochissime le realizzazioni in condominio e difficilmente si superano i tre livelli di piano. E poi la mappa delle zone sismiche ci qualifica in località a basso rischio. Al contrario in Polesine vi è il problema idraulico e quindi è fondamentale adottare tecniche di impermeabilizzazione unitamente a quelle di coibentazione termica e di risparmio energetico visto l’elevato grado di umidità, e soprattutto di infiltrazione d’acqua dalle falde il cui livello è di media a profondità non superiore al metro. La gestione del cantiere è anche più agevole a Rovigo dove le aree sono tutte pianeggianti e ben raggiungibili da viabilità ordinaria. Al costo unitario d’impresa vanno però aggiunti gli oneri di progettazione, di calcolo e fiscali che gravano sul dato finale di almeno un 25% - 30% in più.

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di Paolo Bellini
Sono oltre 100 mila gli intermediari immobiliari italiani e tutti vivono oggi le conseguenze della crisi finanziaria. Dai circa 800 mila atti di compravendita di case dell’anno 2007 si è scesi a quasi 600 mila con un balzo, in negativo di 200 mila atti in un anno. E questo dato appesantisce il settore delle costruzioni, delle imprese edili, delle banche e delle agenzie immobiliari che devono stringere la cinghia e sperare che la crisi si risolva al più presto. Gli analisti economici  indicano il 2010 l’anno della riscossa anche se alcuni manager di aziende del settore immobiliare sono ancora pessimisti.  Un dato è certo: i prezzi delle case devono scendere di almeno un 15%. Si! Perché i prezzi sono lievitati troppo in questi ultimi anni di “corsa al mattone” esasperando il mercato. Ora tocca agli operatori del settore sistemare le cose, mettendo mano alle valutazioni, riportando i prezzi ai valori normali, dove l’incontro della Domanda e dell’Offerta sia ancora la base della formazione del prezzo. E di case offerte sul mercato ce ne sono molte, mentre i potenziali acquirenti sono drasticamente diminuiti. Colpa del difficile accesso al credito, della perdita dei posti di lavoro e della difficoltà al risparmio. Nell’attesa di tempi migliori si preferisce la locazione di case, vista come un’operazione momentanea che non impegna più di tanto, in attesa che le cose cambino. Ma cosa bisogna fare in pratica per comprare una casa? Innanzittutto va individuata la soluzione abitativa ideale, per città, zona, tipologia e servizi. Per far questo molti sono gli strumenti a disposizione. Primo fra tutti internet con le sue migliaia di offerte pubblicate nel web. Si stima che siano oltre 10 milioni gli annunci di case che si possono trovare on line, frutto dell’attività di un centinaio di portali immobiliari e di aziende specializzate. Poi vi sono le agenzie immobiliari con le loro vetrine e i cartelli “vendesi” che campeggiano in tutte le città d’Italia. Una casa può essere individuata sul web ma poi è fondamentale vederla e visitarla per “toccare con mano” ciò che si intende acquistare. E qui l’azione dell’agente immobiliare diventa importantissima. Oggi non è più sufficiente far vedere una casa agli acquirenti per pretendere la provvigione. E’ necessario dare un servizio a 360 gradi, fornendo le informazioni necessarie per poter decidere l’acquisto o meno dell’immobile. Tra queste sono importanti: la situazione urbanistica della casa e se sono state realizzate opere abusive; la situazione fiscale e del condominio per sapere se il reddito dell’immobile è sempre stato dichiarato nella dichiarazione dei redditi del venditore e se si è in regola con le spese condominiali e quant’altro derivante dal regolamento di condominio. Poi è fondamentale che l’agente immobiliare si accerti se sul bene gravano vincoli e ipoteche. Per far questo dovrà effettuare una puntuale visura presso la conservatoria dei registri immobiliari, munito dei dati dell’intestatario con relativa data di nascita, per evitare le omonimie. Alla Conservatoria si possono evidenziare le ipoteche, che di norma vengono accese a seguito di un mutuo bancario ma anche se vi sono servitù o vincoli che gravano il bene. Poi il più delle volte è utile richiedere al competente ufficio tecnico comunale copia del progetto che ha dato origine al palazzo dove sorge l’immobile. Questa operazione può essere fatta dall’agente immobiliare senza alcun impedimento, e gli sarà utile per verificare la corrispondenza delle planimetrie catastali con quelle di progetto.  Dopo queste attività di raccolta dei dati è importante confrontarsi con i professionisti deputati alla compravendita come il notaio, per un preventivo puntuale su imposte e tasse a cui far fronte e l’amministratore di condominio per acquisire il regolamento del palazzo e conoscere gli usi in essere oltre al fatto che vi siano state deliberazioni per opere di straordinaria manutenzione che possono influire molto sulla spesa. Infatti se il condominio ha deliberato il rifacimento del tetto o delle tinte esterne del palazzo tocca poi all’acquirente far fronte alla sua quota di spesa in base alle tabelle millesimali. Poi vi è la sottoscrizione di un preliminare di compravendita nel quale vanno riportati i dati delle parti, dell’immobile e del prezzo. Oltre agli accordi e alle eventuali condizioni che stanno alla base del contratto. Dopo aver espletato tutte queste attività va riconosciuto all’agenzia la provvigione pattuita e concordata per iscritto. Tale compenso va liquidato in sede di sottoscrizione del preliminare, al quale andrà aggiunta l’IVA del 20%, ed impegna l’agente a seguire la pratica fino al rogito notarile. Nell’atto pubblico di compravendita andranno annotati i dati dell’agenzia, del legale rappresentante, della provvigione pagata, degli estremi della fattura e dell’assegno con il quale si è provveduto a pagarla.

In principio, la prima applicazione che permetteva di disegnare servendosi di un calcolatore (computer) fu il CAD (Computer Aided Design), cioè un programma in grado di realizzare entità geometriche (linee, cerchi, poligoni, ecc.) sia graficamente che analiticamente; in pratica, ogni elemento disegnato e visualizzato su un monitor ha sue proprietà (lunghezza, raggio, area, ecc.). Questo ha permesso un passo in avanti non da poco, considerando, per esempio, che avendo a disposizione già le aree di una figura geometrica, più o meno complessa, si può presto calcolare la superficie di una casa.

Negli ultimi cinque anni, però, si è fatto un ulteriore passo verso l’ulteriore semplificazione della progettazione, in quanto sono iniziati a nascere applicazioni BIM (Building Information Modeling), quindi programmi in grado di raccogliere praticamente tutte le informazioni riguardanti un progetto; si pensi, per citare alcune informazioni che queste potenti applicazioni sono in grado di raccogliere, alle superfici, alla quantità di serramenti, al volume complessivo, il tutto svolto in maniera automatica. Si sta andando, gradualmente, verso un modo tutto nuovo di progettare, che porterà notevoli vantaggi al progettista, in quanto sarà in grado di avere in modo automatico tutte le informazioni che deve avere, e alla clientela, in quanto si ridurranno i tempi per la realizzazione dei progetti e, soprattutto, avranno la possibilità di vedere sempre più concretamente l’entità di un qualcosa che spesso non si è in grado di percepire attraverso la progettazione tradizionale. Enrico Magosso

Questo accade perché vi è una certa diffidenza nell’uso del legno come materiale unico per la costruzione di edifici, in quanto spesso lo si vede come facile preda dell’umidità, e, quindi, delle muffe, o perché si pensa che possa marcire a causa degli agenti atmosferici, oppure perché si pensa che abbia bisogno di molta manutenzione. Tutto ciò è comprensibile, in quanto il legno ha sicuramente questi problemi, ma si commette un errore nel pensare che questo possa essere bastevole per non utilizzarlo.

Questo perché vi sono oramai molteplici modi di combattere l’umidità, di proteggere il legno dagli agenti atmosferici. Molte aziende, tra cui anche alcune italiane, si sono impegnate per realizzare sistemi di costruzione che utilizzino soltanto il legno come materiale, in quanto porta con sé non solo molti problemi, come spesso si dice, ma anche molte virtù, come, ad esempio, l’elevato isolamento termico, ma anche la ottima capacità portante. Esistono, di fatti, sul mercato, blocchi di muratura interamente realizzati in legno, in grado di soddisfare le ultime disposizioni di legge riguardanti il risparmio energetico, ma anche di essere rispettosi riguardo le norme antisismiche, argomento tristemente d’attualità. Si considerino, infine, altri due aspetti positivi che il legno porta con sé, ossia, costruzioni interamente realizzate in legno sono spesso classificate come case passive, ossia edifici che non hanno impatto sull’ambiente (oltre ad avere anche sistemi per la produzione di energia da fonti rinnovabili), ma, soprattutto, i tempi di realizzazione di un’abitazione diminuiscono considerevolmente, arrivando ad avere in soli sei mesi una casa completamente ultimata! Enrico Magosso